Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin zaman içerisinde piyasa koşullarının altında kalması, kiraya veren ile kiracı arasında uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Tarafların yeni kira bedeli konusunda anlaşamaması hâlinde, koşullarının bulunması durumunda kira bedelinin tespiti davası gündeme gelebilir.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde yer almaktadır.
Uygulamada özellikle “Kira tespit davası için 5 yılın dolması şart mı?”, “İhtar çekmek zorunlu mu?”, “Yeni kira bedeli hangi tarihten itibaren geçerli olur?” ve “Arabuluculuğa başvurmak gerekir mi?” soruları önem taşımaktadır.
Kira Tespit Davası İçin 5 Yılın Dolması Şart mı?
Kira bedelinin belirlenmesinin talep edilebilmesi bakımından her durumda geçerli mutlak bir 5 yıl dava açma şartıbulunmamaktadır. Ancak kira ilişkisinin beş yılı tamamlayıp tamamlamaması, kira bedelinin hangi esaslara göre belirleneceği bakımından önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca ilk beş yıllık dönemde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli bakımından temel sınır, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
Tarafların kira artışına ilişkin geçerli bir anlaşması bulunuyorsa bu anlaşma, kanunda öngörülen sınırı aşmamak kaydıyla uygulanır. Böyle bir anlaşma bulunmaması hâlinde ise hâkim, yine bu sınırı aşmamak üzere kiralananın durumunu da dikkate alarak hakkaniyete göre kira bedelini belirleyebilir.
Buna karşılık beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonra başlayan yeni kira yılında — uygulamada 6. kira yılı olarak ifade edilen dönemde — farklı bir değerlendirme yapılır.
TBK m. 344/3 uyarınca;
- tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
- kiralananın durumunu,
- emsal kira bedellerini ve
- hakkaniyeti
birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.
Bu nedenle beş yıllık sürenin tamamlanması, kiraya verenin yalnızca yıllık TÜFE artışıyla sınırlı kalmayıp emsal kira bedellerinin de değerlendirilmesini talep edebilmesi bakımından önem taşır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2024/1083 E., 2025/1439 K., 10.03.2025 tarihli kararında da ilk yıl sonrasındaki dört uzama yılında TÜFE sınırının esas olduğu; beş yıldan sonraki dönemde ise TÜFE'nin tek kriter olmadığı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin de değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Mahkeme Emsal Kira Bedelini Nasıl Belirler?
Beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonraki kira tespit davalarında yalnızca internet üzerindeki güncel kira ilanlarına bakılarak karar verilmez.
Mahkeme tarafından gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak taşınmazın;
- bulunduğu bölge ve konumu,
- yüzölçümü,
- kullanım amacı,
- fiziksel ve yapısal özellikleri,
- ulaşım ve çevre imkânları,
- emsal nitelikteki taşınmazlara ilişkin gerçek kira sözleşmeleri ve
- piyasa koşulları
değerlendirilir.
Bu değerlendirmede amaç, dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelinin belirlenmesidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/3101 E., 2025/4808 K., 14.10.2025 tarihli kararında da beş yıl sonrasındaki kira tespitinde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedelin belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Eski Kiracı Olmak Kira Bedelini Etkiler mi?
-Evet.
Yargıtay uygulamasında taşınmazın serbest piyasa koşullarında boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra, mevcut kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması da hakkaniyet değerlendirmesinde dikkate alınmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/3101 E., 2025/4808 K., 14.10.2025 tarihli kararında, uygulamada belirlenen boş kira bedeli üzerinden hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde %5 ila %20 arasında indirim yapılabildiği belirtilmiştir.
Ancak her dosyada uygulanacak sabit bir indirim oranı bulunmamaktadır. İndirim oranı somut olayın özelliklerine, kira ilişkisinin süresine ve diğer koşullara göre değerlendirilir.
Kira Tespit Davasından Önce İhtar Çekmek Zorunlu mu?
Bu konuda kira sözleşmesinde artış hükmü bulunup bulunmadığına göre ayrım yapılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu m. 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı bakımından dava ve ihtar tarihleri önem taşır.
-Sözleşmede Kira Artış Hükmü Yoksa
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için;
ya dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı,
ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmalıdır.
Süresinde yazılı bildirim yapılmışsa kira tespit davası takip eden yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkemece belirlenecek kira bedeli dönem başından itibaren uygulanabilir.
Bu nedenle sözleşmede artış hükmü bulunmayan durumlarda, özellikle dava yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmayacaksa süresinde ihtar gönderilmesi büyük önem taşır.
-Sözleşmede Kira Artış Hükmü Varsa
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa TBK m. 345 gereğince ayrıca ihtar gönderilmesi zorunlu değildir.
Bu durumda yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.
Nitekim Yargıtay uygulamasında da sözleşmede kira artış hükmü bulunması hâlinde ayrıca ihtara gerek bulunmadığı kabul edilmektedir.
Dolayısıyla “kira tespit davasından önce her durumda ihtar çekilmesi zorunludur” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır. Bununla birlikte ihtarın gerekli olup olmadığı ve gönderilme zamanı, yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanabileceğini doğrudan etkileyebileceğinden her somut olayda kira sözleşmesi ayrıca incelenmelidir.
Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
-Evet.
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu nedenle kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce de dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Tarafların arabuluculuk görüşmeleri sonucunda yeni kira bedeli üzerinde anlaşması mümkündür. Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise arabuluculuk son tutanağının düzenlenmesinden sonra dava açılabilir.
Kira tespit davalarında TBK m. 345'teki süreler ile zorunlu arabuluculuk sürecinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğinden, işlemlerin yeni kira döneminden yeterli süre önce planlanması önem taşımaktadır.
Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira bedelinin tespiti davaları da bu kapsamda sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Yetkili mahkeme ise somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Sonuç
Kira tespit davalarında yalnızca mevcut kira bedeli ile çevredeki ilan fiyatlarının karşılaştırılması yeterli değildir.
Kira ilişkisinin süresi, kira sözleşmesindeki artış hükümleri, taşınmazın özellikleri, emsal kira sözleşmeleri, TÜFE değişimi, ihtarın ve dava açılışının zamanı ile zorunlu arabuluculuk süreci birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonraki dönemde emsal kira araştırmasının doğru yapılması; yeni kira bedelinin istenilen dönemden itibaren geçerli olabilmesi açısından ise TBK m. 345'teki sürelerin gözetilmesi önem taşımaktadır.
Her kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşme hükümleri ve taraflar arasındaki süreç farklı olduğundan hukuki değerlendirme somut olayın özelliklerine göre yapılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Evet. Ancak beş yılın dolup dolmaması, hakimin kira bedelini belirlerken uygulayacağı ölçütleri değiştirir.
5 yıl dolunca kira bedeli otomatik olarak rayiç bedele çıkar mı?
Hayır. Tarafların anlaşamaması halinde mahkemeden kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Mahkeme TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.
Kira tespit davasından önce ihtar zorunlu mu?
Her durumda zorunlu değildir. Sözleşmede artış hükmü yoksa ve yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılmamışsa, belirlenen kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için süresinde yazılı bildirim yapılması gerekir. Sözleşmede artış hükmü varsa ayrıca ihtar aranmaz.
Kira tespit davasından önce arabuluculuğa başvurmak gerekir mi?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit davalarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.