Konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmesine rağmen kiralananı tahliye etmemesidir. Uygulamada özellikle kira sözleşmesi imzalanırken alınan tahliye taahhütnameleri, tarihleri boş bırakılan belgeler ve kiracının iradesi dışında düzenlendiği ileri sürülen taahhütler önemli hukuki tartışmalara yol açmaktadır.
Tahliye taahhütnamesinin imzalanmış olması, her durumda geçerli olduğu veya kiracının belirtilen tarihte kendiliğinden tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Belgenin düzenlenme zamanı, kiralananın teslim edilip edilmediği, imzanın kime ait olduğu, tahliye tarihi ve kanuni başvuru süreleri birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye taahhütnamesine ilişkin temel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 352. maddesinin birinci fıkrasında yer almaktadır.
Bu yazıda tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, kiralananın tesliminden ne kadar sonra düzenlenebileceği, boş tarihli taahhütnamelerin hukuki durumu, aile konutunda eşin rızası, kiracının itiraz hakları, icra yoluyla tahliye ve zorunlu arabuluculuk süreci güncel Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralamış olduğu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltarak kiraya verene teslim edeceğini yazılı olarak üstlendiği hukuki belgedir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesine göre kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği hâlde bu yükümlülüğünü yerine getirmezse kiraya veren, kanunda öngörülen süre içinde icra takibine başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin süresinin dolmasından farklı bir tahliye sebebi oluşturmasıdır.
Nitekim TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak yalnızca belirli süreli kira sözleşmesinin sona erdiğini ileri sürerek kiracıyı tahliye ettiremez. Buna karşılık kanuni şartları taşıyan yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verene ayrıca bir tahliye imkânı sağlar.
Dolayısıyla tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için kira ilişkisinin beş yılı doldurması veya on yıllık uzama süresinin tamamlanması gibi genel bir şart bulunmamaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Tahliye taahhütnamesinin TBK m. 352/1 kapsamında hukuki sonuç doğurabilmesi için belirli şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
1. Tahliye Taahhütnamesi Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir: Asgari Süre Şartı Var mıdır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesine göre tahliye taahhüdünün, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesi gerekir.
Bu düzenlemenin amacı, henüz kiralananı teslim almamış ve kira sözleşmesinin kurulması aşamasında bulunan kiracının, taşınmazı kiralayabilmek için tahliye taahhüdü vermeye zorlanmasının önüne geçmektir.
Peki, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinden veya taşınmazın tesliminden kaç gün sonra imzalanmalıdır?
Kanunda tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden itibaren en az 7 gün, 15 gün veya 1 ay sonra düzenlenmesi gerektiğine ilişkin bir süre öngörülmemiştir.
Bununla birlikte Yargıtay'ın güncel kararlarında, tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra makul bir süre geçtikten sonra verilmesi gerektiği ifade edilmektedir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.05.2026 tarihli, 2026/2877 E. ve 2026/2766 K. sayılı kararında, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları arasında kiralananın tesliminden sonra makul bir süre geçmesi gerektiği de belirtilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.06.2025 tarihli, 2024/4396 E. ve 2025/3416 K. sayılı kararında da aynı ilkeye yer verilmiştir.
Ancak söz konusu kararlarda makul sürenin kaç gün veya kaç ay olması gerektiği yönünde kesin bir süre belirlenmemiştir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yalnızca kira sözleşmesi ile taahhütname arasındaki gün sayısına göre değil; kiralananın fiilen teslim edilip edilmediği, kira ilişkisinin hangi aşamada bulunduğu ve kiracının tahliye iradesini hangi koşullarda açıkladığı dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Kiralananın teslim edildiği gün düzenlenen tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Bu husus Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 22.05.2023 tarihli, 2023/3249 E. ve 2023/3586 K. sayılı kararındadeğerlendirilmiştir.
Karara konu olayda kira sözleşmesi 01.03.2017 tarihinde yapılmış, ancak taşınmazın fiilen 09.03.2017 tarihinde teslim edildiği teslim tutanağıyla belirlenmiştir. Tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi de 09.03.2017'dir.
Yargıtay, somut olayda fiilî teslim tarihiyle tahliye taahhüdünün aynı tarihi taşıması nedeniyle tahliye talebinin reddedilmesini hukuka uygun bulmuştur.
Bu karar, kira sözleşmesinin tarihinden ziyade taşınmazın gerçekten ne zaman teslim edildiğinin önemini göstermektedir.
Bununla birlikte tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlenmiş olması da her durumda kendiliğinden geçerli olduğu anlamına gelmez. Asıl önemli olan, belgenin teslimden sonra ve hukuken geçerli bir iradeyle verilip verilmediğidir.
Diğer taraftan Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.11.2025 tarihli, 2025/2741 E. ve 2025/5408 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinin içeriğinden taahhütnamenin kiralanan teslim edilmeden önce alındığının anlaşılması üzerine, tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu kabul edilmiştir.
Sonuç olarak, tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesi için kanunda belirlenmiş sabit bir bekleme süresi bulunmamakla birlikte, teslimden sonra verilmesi zorunludur. Yargıtay uygulamasında makul süre, fiilî teslim ve serbest irade unsurlarının somut olay çerçevesinde değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
2. Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmalıdır
Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından yazılı şekil şartı bulunmaktadır.
Kiracının sözlü olarak belirli bir tarihte taşınmazdan çıkacağını söylemesi veya yalnızca böyle bir niyetini ifade etmesi, TBK m. 352/1 anlamında yazılı tahliye taahhüdü yerine geçmez.
Bununla birlikte tahliye taahhütnamesinin mutlaka noterlikte düzenlenmesi zorunlu değildir. Kiracının imzasını taşıyan adi yazılı bir belge de diğer geçerlilik şartlarının bulunması hâlinde hukuki sonuç doğurabilir.
Ancak noterlikte düzenlenen veya imzası ve tarihi noterlikçe onaylanan belgeler, özellikle icra takibine yönelik itirazlarda ispat bakımından farklı sonuçlar doğurabilmektedir.
3. Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır
Tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağının belirli veya belirlenebilir olması gerekir.
Örneğin kiracının taşınmazı 30.11.2026 tarihinde boşaltacağını taahhüt etmesi, belirli bir tahliye tarihine ilişkin irade açıklamasıdır.
Buna karşılık yalnızca "Kiraya veren istediğinde taşınmazı boşaltacağım." şeklindeki belirsiz bir ifade, TBK m. 352/1 kapsamında aranan belirli tahliye tarihi şartını karşılamaz.
Kanunda taahhüt edilen tahliye tarihinin, taahhütnamenin düzenlendiği tarihten en az bir yıl sonra olması gerektiğine ilişkin genel bir şart da bulunmamaktadır.
Tahliye tarihi önemlidir; çünkü kiraya verenin tahliye amacıyla icra takibi başlatabileceği veya dava açabileceği bir aylık kanuni süre, kural olarak taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren hesaplanır.
4. Tahliye Taahhüdü Kiracı Tarafından Verilmelidir
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı tarafından veya bu konuda yetkili temsilcisi aracılığıyla verilmesi gerekir.
Birden fazla kişinin birlikte kiracı olduğu durumlarda, kiracıların tamamının taahhüde katılması veya usulüne uygun temsil edilmesi önem taşır.
Kira sözleşmesinde taraf olmayan bir kişinin yalnızca taşınmazda oturuyor olması, ona kiracı adına geçerli tahliye taahhüdü verme yetkisi sağlamaz.
Özellikle aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, eşlerin kira sözleşmesindeki hukuki sıfatları ayrıca değerlendirilmelidir.
5. Taahhüt Hukuken Geçerli Bir İradeye Dayanmalıdır
Tahliye taahhüdünün hata, hile veya korkutma gibi irade bozukluklarıyla sakatlanıp sakatlanmadığı da önemlidir.
Ancak kiracının sonradan yalnızca "Belgeyi baskı altında imzaladım." demesi, taahhütnamenin kendiliğinden geçersiz sayılması için yeterli değildir.
İrade bozukluğu iddiasının hukuken ileri sürülmesi, ilgili sürelerin gözetilmesi ve uygun delillerle ispatlanması gerekir.
Bu noktada kira sözleşmesinin kurulması sırasında alınan taahhütlerle kira ilişkisi devam ederken verilen taahhütler arasında önemli bir ayrım bulunmaktadır.
Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Tahliye taahhütnamelerine ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, belgenin kira sözleşmesiyle birlikte imzalanmasından kaynaklanmaktadır.
Kiralananın henüz teslim edilmediği aşamada, ilk kira sözleşmesinin yapılmasının bir şartı olarak alınan tahliye taahhütnamesi, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı kabul edilen durumlardandır.
Bununla birlikte hukuki değerlendirmede yalnızca belgelerin üzerinde yer alan tarihler değil, taşınmazın fiilen teslim edildiği tarih ve kira ilişkisinin geçmişi de dikkate alınmalıdır.
Örneğin taraflar arasında önceden kurulmuş ve devam eden bir kira ilişkisi bulunuyorsa, sonraki bir sözleşmenin düzenlenmesi sırasında verilen tahliye taahhüdünün hukuki niteliği, ilk kiralama aşamasında alınan taahhütten farklı olabilir.
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.02.2016 tarihli, 2015/5363 E. ve 2016/1143 K. sayılı kararında, devam eden kira ilişkisi sırasında yenilenen sözleşmeyle birlikte verilen tahliye taahhütlerinin, sözleşmeyle aynı tarihi taşısalar dahi geçerli kabul edilebileceği değerlendirilmiştir.
Bu nedenle kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin aynı tarihli olması, tek başına ve her durumda geçersizlik sonucunu doğurmaz.
Belirleyici husus, tahliye taahhüdünün verildiği sırada kiralananın kiracıya teslim edilmiş olup olmadığı ve taahhüdün geçerli bir iradeye dayanıp dayanmadığıdır.
Boş Tarihli Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, kiracının düzenleme veya tahliye tarihi boş bırakılmış bir belgeyi imzalaması ve tarihlerin sonradan doldurulmasıdır.
Boş tarihli tahliye taahhütnamesinin hukuki durumu, çoğu zaman sanıldığından daha karmaşıktır.
Bir tahliye taahhütnamesinin tarih bölümlerinin imza sırasında boş bırakılmış olması, tek başına belgenin geçersiz olduğu anlamına gelmez.
Yargıtay uygulamasında, içeriği sonradan tamamlanmak üzere imzalanarak verilen belgelerde imza sahibinin bu davranışının hukuki sonuçlarına katlanması gerektiği kabul edilmektedir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.10.2025 tarihli, 2025/1918 E. ve 2025/5080 K. sayılı kararında, tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin sonradan doldurulduğu ve belgenin irade dışında düzenlendiği savunmaları incelenmiştir.
Yargıtay, somut olayda kiracının bu iddialarını gerekli delillerle ispatlayamadığını değerlendirerek tahliye kararını onamıştır.
Ancak burada önemli bir ayrım yapılmalıdır.
Tarihlerin boş bırakılması tek başına geçersizlik sebebi sayılmasa da belgenin gerçekte kiralanan teslim edilmeden önce alındığı veya hukuken geçerli bir irade açıklamasına dayanmadığı ispatlanırsa farklı bir sonuç ortaya çıkabilir.
Bu bakımdan boş tarihli tahliye taahhütnamesine ilişkin uyuşmazlıklarda özellikle şu hususlar önem taşımaktadır:
- Kira sözleşmesinin ve taahhütnamenin gerçek düzenlenme tarihleri,
- Kiralananın fiilen teslim edildiği tarih,
- Belge üzerindeki imzanın kime ait olduğu,
- Tarihlerin sonradan ve taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiası,
- İddiaların hangi delillerle ispatlanabileceği.
Dolayısıyla boş bir tahliye taahhütnamesi imzalamış olan kiracının, yalnızca belgenin boş olduğunu ileri sürerek tahliye sürecinin sonuçsuz kalacağını düşünmesi hukuken isabetli değildir.
Tahliye Taahhütnamesinin Noterden Yapılması Zorunlu mudur?
Türk Borçlar Kanunu, tahliye taahhütnamesi için noterlikte düzenleme şartı öngörmemiştir.
Bu nedenle kiracının imzasını taşıyan adi yazılı tahliye taahhütnamesi de geçerli olabilir.
Ancak belgenin noterlikte düzenlenmesi ile adi yazılı şekilde hazırlanması arasında, özellikle icra hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda önemli farklılıklar bulunmaktadır.
Adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzanın veya tarihin kiracı tarafından açıkça inkâr edilmesi hâlinde, icra mahkemesinin sınırlı inceleme yetkisi nedeniyle doğrudan itirazın kaldırılması yoluyla sonuca ulaşılması mümkün olmayabilir.
Buna karşılık noterlikçe usulüne uygun şekilde düzenlenmiş veya onaylanmış belgeler, İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesi bakımından daha güçlü bir ispat imkânı sağlayabilir.
Ancak noterde düzenlenmiş olması, diğer geçerlilik şartlarını taşımayan bir tahliye taahhütnamesini kendiliğinden geçerli hâle getirmez. Özellikle taşınmazın tesliminden önce alınmış olması gibi hukuki sorunlar ayrıca değerlendirilir.
Aile Konutunda Tahliye Taahhütnamesi: Eşin Rızası Gerekir mi?
Tahliye taahhütnamesine ilişkin önemli hukuki sorunlardan biri, aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda eşlerden yalnızca birinin belgeyi imzalamasıdır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesi, aile konutuna ilişkin özel koruyucu düzenlemeler içermektedir.
Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın kira sözleşmesine her iki eşin birlikte taraf olduğu durumlarda, tahliye taahhüdünün de birlikte verilmesi veya gerekli açık rızanın bulunması önem taşır.
Kira sözleşmesine başlangıçta yalnızca bir eşin taraf olması hâlinde ise kiracı olmayan eşin kiraya verene yapacağı bildirim, hukuki değerlendirmeyi değiştirebilir.
Yargıtay'ın 2025 Tarihli Güncel Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.10.2025 tarihli, 2025/3374 E. ve 2025/4997 K. sayılı kararıyla, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığını gidermiştir.
Karara göre, kira sözleşmesine yalnızca bir eşin taraf olduğu durumda, kiracı olmayan eşin aile konutu bildirimini yapmasından önce kiracı eş tarafından usulüne uygun şekilde verilmiş tahliye taahhütnamesi, sonradan yapılan bildirim nedeniyle geçmişe etkili olarak geçersiz hâle gelmez.
Buna karşılık kiracı olmayan eşin bildirim yoluyla kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesinden sonra düzenlenecek tahliye taahhütnamesinde, birlikte kiracılığa ilişkin şartların ve eşin açık rızasının gözetilmesi gerekir.
Dolayısıyla aile konutuna ilişkin uyuşmazlıklarda yalnızca taşınmazın aile konutu olup olmadığı değil; eşin kira sözleşmesindeki sıfatı, aile konutu bildiriminin tarihi ve tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi de belirleyici olabilir.
Tahliye Taahhütnamesinde Bir Aylık Süre Nasıl Hesaplanır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesine göre kiraya veren, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra yoluna başvurmalı veya dava açmalıdır.
Örneğin geçerli bir tahliye taahhütnamesinde kiralananın 30.11.2026 tarihinde boşaltılacağı belirtilmişse, kiraya verenin kanuni başvuru süresini bu tarih esas alınarak hesaplaması gerekir.
Buradaki bir aylık süre, taahhütnamenin taşınmazın tesliminden ne kadar sonra düzenleneceğiyle ilgili değildir. Bu süre, taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra kiraya verenin hukuki yollara başvurmasıyla ilgilidir.
Ancak süre değerlendirmesinde TBK m. 353 hükmü de göz önünde bulundurulmalıdır.
Anılan düzenlemeye göre kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.02.2018 tarihli, 2017/8734 E. ve 2018/1505 K. sayılı kararında, TBK m. 353'teki düzenlemenin tahliye taahhüdüne dayanan davalar bakımından da uygulanabileceği kabul edilmiştir.
Bu nedenle bir aylık sürenin geçtiği her durumda, daha önce yapılmış işlemler incelenmeden kesin olarak tahliye hakkının kaybedildiği sonucuna ulaşılmamalıdır.
Bununla birlikte yalnızca sözlü olarak tahliye talep edilmesi veya herhangi bir yazılı bildirimin gönderilmiş olması, kanuni sürelerin mutlaka korunduğu anlamına gelmez.
Sürelerin hesabında tahliye tarihi, yazılı bildirimlerin içeriği ve tebliği, başlatılmış icra takipleri ve varsa arabuluculuk süreci birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Olmasına Rağmen Kiracı Çıkmazsa Ne Yapılabilir?
Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması, kiraya verene doğrudan ve kendiliğinden zor kullanarak tahliye gerçekleştirme yetkisi vermez.
Kiraya verenin kanuni yolları kullanması gerekir.
Geçerli tahliye taahhüdüne dayanılarak başvurulabilecek başlıca yollar, icra takibi başlatılması ve tahliye davası açılmasıdır.
1. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren kanuni süre içinde İcra ve İflas Kanunu'nun 272 ve devamı maddeleri kapsamında ilamsız tahliye takibi başlatabilir.
İcra müdürlüğü tarafından kiracıya tahliye emri tebliğ edilir.
İİK m. 272 ve 274 uyarınca;
- Kiracının tahliye emrine itiraz süresi, tebliğden itibaren yedi gündür.
- Tahliye emrinde, taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslim edilmesi istenir.
- Kiracının süresinde itiraz etmesi, tahliye takibini durdurur.
Kiracının itiraz etmemesi, tahliye emrinde belirtilen sürenin geçmesi ve diğer kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde icra yoluyla tahliye işlemleri gerçekleştirilebilir.
Ancak kiracının süresinde itiraz etmesi durumunda, uyuşmazlığın niteliğine göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali gibi yargısal yollara başvurulması gerekebilir.
2. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası
Kiraya veren, icra takibi başlatmak yerine doğrudan tahliye davası açmayı da tercih edebilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda görevli mahkeme, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Mahkeme tarafından tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliği, tarafların iddia ve savunmaları, düzenleme ve teslim tarihleri ile sunulan deliller değerlendirilir.
Taahhütnamenin kanuni şartları taşıdığı ve tahliye koşullarının oluştuğu sonucuna ulaşılması hâlinde kiralananın tahliyesine karar verilebilir.
Ancak bu davalarda zorunlu arabuluculuk şartı da göz önünde bulundurulmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliyede Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Ancak kanunda, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bakımından açık bir istisna bulunmaktadır.
Bu nedenle başvurulan hukuki yola göre ayrım yapılmalıdır.
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak doğrudan ilamsız icra takibi başlatılması için önceden arabulucuya başvurulması zorunlu değildir.
Buna karşılık tahliye taahhüdüne dayanılarak Sulh Hukuk Mahkemesinde doğrudan tahliye davası açılacaksa, kural olarak önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
İcra takibine itiraz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak itirazın iptali ve tahliye davası bakımından da arabuluculuk dava şartı gündeme gelir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.02.2025 tarihli, 2024/1931 E. ve 2025/780 K. sayılı kararında, tahliye taahhüdüne dayalı takibe itiraz üzerine açılan davada arabuluculuk dava şartının yerine getirilmemesinin sonuçları değerlendirilmiştir.
Buna karşılık İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesi kapsamında icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasının istenmesi, ilamsız tahliye takibine ilişkin özel usul içerisinde değerlendirilir.
Bu nedenle "Tahliye taahhütnamesine dayalı bütün işlemlerden önce arabulucuya gidilmesi zorunludur." şeklindeki bir değerlendirme doğru değildir.
Başvurunun icra takibi, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel mahkemede tahliye ve itirazın iptali davası niteliğinde olması hukuki sonucu değiştirebilir.
Ayrıca dava şartı arabuluculuğa başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürenin, hak düşürücü sürelerin hesabına etkisi de ilgili kanun hükümleri çerçevesinde dikkate alınmalıdır.
Kiracı Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edebilir mi?
Kiracı, hakkında başlatılan tahliye takibine kanuni süresi içinde itiraz edebilir.
Ancak yapılacak itirazın içeriği önemlidir.
Özellikle tahliye taahhütnamesindeki imzanın inkâr edilmesi, düzenleme veya tahliye tarihine itiraz edilmesi, kira ilişkisinin yenilendiğinin ileri sürülmesi ve taahhütnamenin geçersiz olduğunun savunulması birbirinden farklı hukuki değerlendirmeleri gerektirebilir.
İmza veya Tarihe İtiraz Edilirse Ne Olur?
İcra ve İflas Kanunu'nun 275. maddesi uyarınca, itirazın kaldırılması aşamasında dayanılan belgenin hukuki niteliği önem taşır.
Özellikle adi yazılı bir tahliye taahhütnamesindeki imzanın veya tarihin açıkça inkâr edilmesi hâlinde, uyuşmazlığın icra mahkemesinin sınırlı inceleme yetkisi kapsamında çözümlenip çözümlenemeyeceği değerlendirilmelidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.10.2015 tarihli, 2015/4348 E. ve 2015/8315 K. sayılı kararında, adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin inkâr edilmesi nedeniyle uyuşmazlığın genel yargılamayı gerektirdiği kabul edilmiştir.
Bu durumda kiraya verenin, somut olayın özelliklerine göre genel mahkemede dava açması gerekebilir.
Ancak kiracının itiraz etmiş olması, tahliye taahhütnamesinin kesin olarak geçersiz olduğu anlamına gelmez.
Aynı şekilde itirazın kaldırılması talebinin reddedilmesi de her durumda kiraya verenin genel hükümlere göre dava açma imkânının ortadan kalktığı sonucunu doğurmaz.
Tahliye Taahhütnamesinden Sonra Yeni Kira Sözleşmesi Yapılırsa Ne Olur?
Tahliye taahhütnamesi verildikten sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılması, önceki taahhüdün hukuki durumunu etkileyebilir.
Özellikle sonraki tarihli yeni bir kira sözleşmesiyle, daha önce taahhüt edilen tahliye tarihini de kapsayan yeni bir kira süresi kararlaştırılması durumunda, önceki tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı kabul edilebilir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 28.03.2017 tarihli, 2017/1615 E. ve 2017/4518 K. sayılı kararında, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni kira sözleşmesi yapılmış olması değerlendirilmiş ve somut olayda önceki tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı kabul edilmiştir.
Ayrıca Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.05.2026 tarihli, 2026/2877 E. ve 2026/2766 K. sayılı kararında, sonraki tarihli yeni kira sözleşmesinin önceki tahliye taahhüdüne etkisinin değerlendirilmemesi hukuka aykırı bulunmuştur.
Ancak kira sözleşmesinin kanun gereği kendiliğinden uzaması ile tarafların yeni bir sözleşme yaparak kira ilişkisini yeniden düzenlemesi aynı hukuki anlama gelmez.
Bu nedenle yeni sözleşmenin gerçekten kurulup kurulmadığı, içeriği ve önceki taahhütle ilişkisi ayrıca incelenmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Kaç Yıl Geçerlidir?
Tahliye taahhütnamesinin mutlaka bir yıl veya beş yıl içinde kullanılması gerektiğine ilişkin genel bir geçerlilik süresi bulunmamaktadır.
Kanunda esas alınan süre, kiracının taahhüt ettiği tahliye tarihinden itibaren başvurulabilecek kanuni süredir.
Dolayısıyla kira ilişkisi devam ederken verilen ve ileri bir tahliye tarihi içeren taahhütnamenin hukuki sonuçları, belgenin imzalanmasından itibaren kaç yıl geçtiğine göre değil, geçerlilik şartlarına ve taahhüt edilen tarihe göre değerlendirilir.
Buna karşılık taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra başvuru süresinin kaçırılması, kiraya veren bakımından hak kaybına neden olabilir.
Sonuç: Tahliye Taahhütnamesinde Belgenin İçeriği Kadar Düzenlenme Koşulları da Önemlidir
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin belirli şartlar altında kira sözleşmesini sona erdirmesine imkân sağlayan önemli bir hukuki araçtır. Ancak belgenin yalnızca kiracı tarafından imzalanmış olması, her durumda geçerli ve doğrudan uygulanabilir olduğu anlamına gelmez.
Özellikle taşınmazın teslim tarihi, tahliye taahhüdünün gerçek düzenlenme zamanı, boş bırakılan tarihlerin sonradan doldurulması, aile konutunda eşin hukuki sıfatı, yeni kira sözleşmeleri ve kanuni başvuru süreleri uyuşmazlığın sonucunu değiştirebilir.
Tahliye taahhüdünün teslimden ne kadar sonra verileceği konusunda sabit bir kanuni süre bulunmaması, teslim ve serbest irade şartlarının göz ardı edilebileceği anlamına gelmez.
Kiraya veren bakımından geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak doğru sürede ve doğru hukuki yolla işlem yapılması; kiracı bakımından ise belgenin geçerliliği ile ileri sürülebilecek itirazların somut deliller çerçevesinde değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, yalnızca belge üzerindeki tarihlere dayanılarak değil, kira ilişkisinin bütününün incelenmesi suretiyle hukuki değerlendirme yapılmalıdır.
İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347, 349, 352 ve 353; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 272–275; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 194; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A ve 18/B.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar hakkında ayrıca Kira Tespit Davası Nedir? 5 Yıl Şartı, İhtar ve Zorunlu Arabuluculuk başlıklı yazımız incelenebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı kesin olarak evden çıkarılır mı?
Hayır. Tahliye taahhütnamesinin kanuni geçerlilik şartlarını taşıması ve kiraya verenin süresinde gerekli hukuki işlemleri yapması gerekir. Kiracının süresinde itiraz etmesi hâlinde uyuşmazlığın mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerekebilir.
2. Boş tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Düzenleme veya tahliye tarihinin başlangıçta boş bırakılmış olması, tek başına geçersizlik sebebi değildir. Ancak belgenin taşınmaz teslim edilmeden alındığının veya hukuken geçerli bir iradeye dayanmadığının ispatlanması gibi durumlarda farklı sonuçlar doğabilir.
3. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Kiralanan henüz kiracıya teslim edilmeden, ilk kira sözleşmesinin kurulması sırasında alınan tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilmektedir. Ancak önceden devam eden kira ilişkileri ve yenilenen sözleşmeler bakımından somut olayın koşulları ayrıca incelenmelidir.
4. Tahliye taahhütnamesinin noterden yapılması zorunlu mudur?
Hayır. Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde düzenlenebilir. Bununla birlikte noterlikte düzenlenmiş veya onaylanmış belgeler, özellikle imza ve tarih uyuşmazlıklarında ispat bakımından farklı sonuçlar doğurabilir.
5. Tahliye taahhütnamesine kaç gün içinde itiraz edilir?
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan ilamsız icra takibinde, kiracının tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz etmesi gerekir. Süresinde yapılan itiraz, tahliye takibini durdurur.
6. Tahliye taahhütnamesiyle kaç günde tahliye yapılır?
Her olay bakımından geçerli sabit bir tahliye süresi bulunmamaktadır. İcra yoluyla tahliyede on beş günlük tahliye süresi öngörülmüş olmakla birlikte, itiraz edilmesi veya yargılama gerekmesi süreci uzatabilir.
7. Tahliye taahhütnamesinde bir aylık süre geçirilirse ne olur?
TBK m. 352/1 uyarınca kiraya verenin kural olarak taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibine başvurması veya dava açması gerekir. Ancak daha önceki yazılı bildirimler ve TBK m. 353 kapsamında sürenin uzayıp uzamadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
8. Tahliye taahhütnamesinden önce veya sonra arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?
Doğrudan ilamsız tahliye takibi başlatılmasında zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır. Buna karşılık Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye ve itirazın iptali davalarında, kural olarak dava öncesinde arabuluculuğa başvurulması gerekir.
9. Eşin imzalamadığı tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Bu sorunun yanıtı, taşınmazın aile konutu niteliğine ve eşlerin kira sözleşmesindeki hukuki sıfatlarına göre değişir. Yargıtay'ın 20.10.2025 tarihli kararına göre, kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı aile konutu bildirimi, bu bildirimden önce usulüne uygun verilmiş tahliye taahhüdünü geçmişe etkili olarak geçersiz kılmaz.
10. Tahliye taahhütnamesi sonradan iptal edilebilir mi?
Tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliği, irade bozukluğu veya kanuni şekil ve zaman şartlarına aykırılık gibi nedenlerle uyuşmazlık konusu yapılabilir. Ancak yalnızca kiracının sonradan fikrini değiştirmesi, geçerli şekilde verilmiş taahhüdü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
11. Ev sahibi değişirse eski tahliye taahhütnamesi geçerli olur mu?
Yeni malik, önceki malikin kira ilişkisindeki halefi sıfatıyla, önceki malik döneminde verilmiş geçerli tahliye taahhüdüne dayanabilir. Bununla birlikte belgenin geçerliliği, taraf sıfatı ve kanuni başvuru süreleri ayrıca incelenmelidir.
12. Tahliye taahhütnamesinden sonra kira ödemeye devam etmek belgeyi geçersiz kılar mı?
Kiranın ödenmeye devam edilmesi, tek başına önceki tahliye taahhüdünü otomatik olarak geçersiz hâle getirmez. Ancak tarafların sonradan yeni bir kira sözleşmesi yapması veya önceki taahhüdü etkileyen yeni bir anlaşmaya varması hâlinde hukuki durum değişebilir.
13. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinden kaç gün sonra imzalanmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu'nda tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden veya kiralananın tesliminden en az kaç gün sonra düzenleneceğine ilişkin sabit bir süre bulunmamaktadır. Ancak Yargıtay'ın güncel kararlarında, kiralananın tesliminden sonra makul bir süre geçmesi gerektiği belirtilmektedir. Bu nedenle belgenin düzenlenme tarihi, fiilî teslim tarihi ve kiracının serbest iradesi birlikte değerlendirilmelidir.
14. Kiralananın tesliminden bir gün sonra imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Kanunda bir günlük süreyi doğrudan geçersiz sayan veya tek başına yeterli kabul eden bir düzenleme bulunmamaktadır. Tahliye taahhüdünün gerçekten teslimden sonra verildiğinin ve diğer geçerlilik şartlarının mevcut olduğunun değerlendirilmesi gerekir. Yalnızca belgelerin bir gün arayla düzenlenmiş olması kesin bir sonuca ulaşmak için yeterli değildir.